Способы начать инвестировать в недвижимость

На волне растущих санкций и дестабилизации экономики в России возможность сохранить нажитый капитал становится приоритетом № 1. Инвестировать в недвижимость как в наименее рисковый капитал – выход современной действительности. При выборе объекта вложения инвестор ориентируется на критерии:

  1. Безопасность.
  2. Ликвидность.
  3. Доходность.
  4. Налогообложение.

Дав оценку недвижимость под призмой этих параметров, можно оценить ее привлекательность.

Инвестиции в недвижимость

Что такое инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость в понимании новичка – покупка/строительство объекта жилого/коммерческого фонда. Привлекательность таится в характере инструмента инвестирования. Потребность в жилье практически равноценна потребности в пище и воде, а значит, спрос на нее всегда актуален.

Вкладывать деньги в недвижимость прибыльно, по сравнению с другими видами бизнеса, по причине отсутствия безвозвратных расходов: чтобы средства начали окупаться, вам не нужно тратиться на выплату зарплаты, расходы на продвижение, командировки, электроэнергию, аренду и т.п. Перспективность данного объекта инвестирования упоминается впервые в Талмуде, перевод писания которого гласит, что одну часть своих средств нужно держать в деньгах, другую – в товаре, а третью – в недвижимости.

Факторы, которые следует учитывать перед вложением средств в недвижимость:

  1. Оценка спроса и предложения рынка недвижимости, тенденции его развития.
  2. Период инвестирования: как скоро или в течение какого периода времени вы намеревайтесь получать доход.
  3. Ожидаемый доход.
  4. Определение доступного капитала для инвестирования.

Объективно оценив все факторы, можно выбрать для себя наиболее привлекательный сценарий инвестирования.

Можно ли делать инвестиции при малом капитале

Небольшие инвестицииВыгодное вложение денег в недвижимость возможно и при относительно небольших инвестициях либо нулевом стартовом капитале. В этом случае вы становитесь так называемым ресурсным инвестором. Актуальным и менее рисковым такой подход стал после снижения ставок на ипотеку. На первом этапе необходимо:

  1. Оценить риски, связанные с покупкой недвижимости, за которую в случае неудачи вы не сможете платить самостоятельно.
  2. Выбрать одну из предложенных схем.
  3. Потратить время на ее реализацию.
Читайте также  Способы вложить деньги в Эфириум и стоит ли это делать

СХЕМА № 1. Инвестирование при малом капитале:

  1. Выбираете доходный объект.
  2. Определяете величину первоначального взноса по ипотеке (накопленные средства либо заимствованные у банка).
  3. Оцениваете величину ежемесячных платежей и соизмеряйте ее с потенциально возможной арендной платой. В идеале аренда должна покрывать месячную плату по кредиту и генерировать дополнительную прибыль.
  4. Находите съемщиков, выплачиваете за счет них ипотеку и ждете, пока жилье перейдет к вам в собственность.

СХЕМА № 2. Инвестировать при нулевом первоначальном капитале:

  1. Выбираете доходный объект.
  2. Договариваетесь с продавцом на увеличении стоимости недвижимости по договору на сумму первоначального взноса по ипотеке (10% от общей суммы).
  3. Получаете от собственника расписку о получении 10%.
  4. Пакет документов отправляете в банк, получаете ипотеку на полную реальную стоимость жилья.
  5. Находите съемщиков, выплачиваете за счет них ипотеку и ждете, пока квартира перейдет к вам в собственность.

При данной схеме, при условии покупки многокомнатной квартиры, предпочтительней сдавать комнаты разным арендаторам.

Способы вложения денег

В зависимости от направления расходования средств, правильно выделять 3 сценария инвестирования в недвижимое имущество.

Покупка/строительство объектов недвижимости с целью:

  • дальнейшей перепродажи за счет спекуляции либо формирования добавочной стоимости. В первом случае – повышение цен в целом на рынке, во втором – покупка на этапе строительства, продажа – на момент сдачи;
  • сдачи в аренду. Перспективность данного способа обусловлена анализом рыночного спроса на объект недвижимости: близость к крупным университетам, торговым центрам. Более дальновидные инвесторы позаботились о приобретении жилья в городах, принимающих крупные спортивные соревнования, как чемпионат мира по футболу 2019. Наплыв иностранных болельщиков может стать серьезным стимулом роста спроса на данный сегмент услуг.

Перспективность одного способа не всегда сопряжена с получением дохода с помощью второго. Факторы, предопределяющие рост цен в сегменте купли-продажи недвижимости, не всегда оказывают влияние на рынок аренды жилья.

Читайте также  Как сохранить и приумножить деньги

Ведение строительного бизнеса либо смежного с ним (поставка стройматериалов, ремонтные работы и т.п.)

Перспективность направления напрямую зависит от рынка спроса граждан на первичное и вторичное жилье и макроэкономической ситуации в стране. Проще говоря, чем ниже ставка по ипотеке и выше покупательская способность граждан, тем выше спрос на жилье, тем строительный бизнес выгодней и наоборот.

Вложение денег в активы строительных компаний либо смежных бизнесов. В частности, покупка ценных бумаг компаний

Прибыль формируется в зависимости от инструмента инвестирования:

  • спекулятивно за счет изменения капитализации фирмы;
  • гарантированного дохода по облигациям.

Важно! При выборе сценария инвестирования необходимо руководствоваться макроэкономическими показателями рынка, спросом и предложением на нем, а также величиной капитала, который вы собирайтесь вложить.

В какую недвижимость выгодно инвестировать

Строящиеся объектыВ зависимости от величины инвестиционного порога, доходности и риска, выделяют несколько наиболее привлекательных видов недвижимости как способа заработка:

  1. Земля. Преимущества: низкая цена, по сравнению с готовой постройкой, морально не устаревает, сегмент рынка загородной недвижимости на подъеме, следовательно, спрос на земельные участки высокий.
  2. Квартира. Высокая надежность, но низкая доходность – не более 5% годовых.
  3. Комната. Небольшая сумма капиталовложений, особенно выгодно при покупке ее на торгах по банкротству, высокий спрос в крупных городах в сегменте аренды жилья, доходность 10–20% годовых.
  4. Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости. Возможность инвестирования при малом капитале, следовательно, доступно для рядовых граждан, не только для крупных инвесторов. Прозрачность расходования паевых фондов, высокая гарантия получения дивидендов. Подходят для долгосрочного инвестирования, поскольку вывод денег из ПИФов закрытого типа занимает несколько лет.
  5. Жилищный сертификат на покупку квадратных метров в строящемся объекте. Высокая доходность при условии обмена сертификата на готовое жилье с последующей его перепродажей.
  6. Долевое строительство. Надежность значительно ниже двух предыдущих вариантов. Выгода – разница между стоимостью строящегося жилья и сданным объектом.
  7. Недвижимость заграницей. Покупка недвижимости в стабильно развивающих страна Европы, как Германия, развитых туристических направлениях (Испания, Турция) хоть и привлекательна, но обременена высоким инвестиционным порогом. Приобретение объектов недвижимого имущества в странах ближнего зарубежья, например, на Украине, более доступно для граждан РФ. Особым спросом пользуются участки земли, квартиры и дома близ Одессы. Такую недвижимость в сезон можно использовать в коммерческих целях – сдавать приезжим туристам.
Читайте также  Как правильно инвестировать в ICO: пошаговая инструкция

Основные этапы инвестирования

Инвестирование в недвижимость в большинстве случае мероприятие затратное. Чтобы риск был соизмерим с доходом, необходимо проводить его поэтапно.

  1. Определение свободных активов.
  2. Оценка предложения на рынке недвижимости.
  3. Выбор объекта недвижимости.
  4. Покупка недвижимости. Основная цель – правильно и с минимальными затратами оформить документы. На этом же этапе необходимо детально изучить налоговые нюансы.
  5. Поиск арендаторов или определение наиболее выгодного момента перепродажи жилья с максимальной маржей.

Преимущества и недостатки

Оценка пути инвестирования определяется соотношением его преимуществ и недостатков.

Преимущества:

  • высокая надежность недвижимости как инструмента инвестирования, цена которого постоянно растет;
  • два вида дохода: пассивный (аренда) и спекулятивный (перепродажа);
  • возможность личного пользования;
  • большой вариант сделок с недвижимостью: продажа, дарение, передача по наследству;
  • низкий риск потери капитала.

Недостатки:

  • низкий уровень пассивного дохода;
  • риск получения нулевой прибыли при отсутствии арендаторов;
  • низкая ликвидность;
  • дополнительные расходы, связанные с пользованием и эксплуатацией жилья и выплатой налога;
  • высокие риски инвестирования в строящиеся объекты;
  • доходность регламентируется законодательством.

Инвестирование в недвижимость может стать высокодоходным предприятием. Но, как и любой бизнес, оно требует основательного подхода, способного объективно оценить целесообразность вложения средств.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации